Смета на ремонт — документ, который заказчик обычно не может проверить. Там сотня строк с формулировками вроде «устройство выравнивающих стяжек» и объёмами в квадратных метрах, и понять, 60 там метров или 90, невозможно, не выходя на объект с рулеткой. Экспертиза стоимости как раз этим и занимается: считает, что действительно сделано и сколько это стоит.
Три типовые ситуации
Смета выставлена до работ, и вы хотите понять, адекватна ли цена. Здесь эксперт сверяет объёмы с фактической геометрией помещения и расценки с рыночными.
Работы идут, подрядчик просит доплату за «непредвиденные объёмы». Эксперт проверяет, действительно ли объёмы выросли или их просто пересчитали в свою пользу.
Работы закончены, есть спор об оплате. Самый частый случай. Считается фактически выполненное и его стоимость.
Как выявляют завышение
Способов немного, и все они основаны на измерениях.
Пересчёт объёмов. Самый результативный метод. Площадь стен под штукатурку считается за вычетом проёмов, а в спорных сметах проёмы регулярно «забывают» вычесть. На двушке это даёт лишние 10–15 квадратов только по стенам.
Двойной учёт работ. Классика: отдельной строкой идёт «грунтовка», хотя она уже входит в расценку на шпаклёвку, и отдельной строкой — «вынос мусора», который посчитан и в демонтаже.
Несуществующие работы. Позиции, которых на объекте нет: гидроизоляция в комнате, армирующая сетка в стяжке, которой не видно при вскрытии, два слоя грунта вместо одного.
Расценки выше рынка. Здесь эксперт опирается на данные о среднерыночной стоимости работ в регионе, а для объектов с бюджетным финансированием — на сметно-нормативную базу.
Материалы по завышенной цене. Сравнивается заявленное в смете с прайсами поставщиков на дату закупки. Наценка подрядчика на материалы — нормальная практика, но она обычно составляет 10–20 процентов, а не 60.
Что нужно эксперту от вас
Договор со всеми приложениями и сметой. Акты выполненных работ, если подписывались. Платёжные документы. Проект, если он был. Переписку с подрядчиком — она часто оказывается решающей, потому что там согласовывались изменения. Доступ на объект.
Чем полнее пакет, тем точнее расчёт. Если документов нет вообще, эксперт всё равно может посчитать фактически выполненное, но спорить о том, что было согласовано, будет труднее.
Как считают стоимость устранения
Отдельная и самая полезная для суда часть: сколько стоит привести объект в нормативное состояние.
Считается как полноценная смета: демонтаж некачественно выполненного, материалы, работы, вывоз мусора. Именно эта цифра фигурирует в исковых требованиях, потому что она отражает реальный ущерб.
Часто она превышает то, что заказчик заплатил за исходные работы, и это логично: демонтировать плохо сделанное дороже, чем сделать хорошо сразу.
Порядок и стоимость
Схема стандартная: договор и вопросы, уведомление второй стороны, осмотр с обмерами, расчёт, заключение.
По срокам для квартиры — одна-две недели. По деньгам в Москве — от 35 до 90 тысяч, зависит от площади и от того, нужен ли расчёт стоимости устранения, потому что он самый трудоёмкий.
Как снизить риск ещё до подписания
Проверить смету можно и самому, без эксперта, если знать, куда смотреть.
Сверьте объёмы с площадями своей квартиры: площадь пола вы знаете, площадь стен считается по периметру и высоте за вычетом проёмов. Расхождение больше десяти процентов — повод задать вопрос.
Посмотрите, есть ли позиции, дублирующие друг друга.
Уточните, что входит в расценку. Нормальный подрядчик отвечает на это без раздражения.
Проверьте, зафиксирована ли цена и как оформляются дополнительные работы. Смета «от» с открытым объёмом — это приглашение к росту сметы.
Мы даём заказчику полную смету по фактическим обмерам и фиксируем её в договоре: цена меняется только если вы сами меняете объём. Оставьте заявку — посчитаем ваш объект, и вы получите документ, который можно проверять построчно.