В офисном ремонте цена метра — цифра осмысленная, в отличие от квартирного: помещения проще по геометрии, состав работ повторяемее. Но и здесь под одинаковой цифрой прячется разный объём. Разберу структуру бюджета так, чтобы её можно было приложить к своему помещению.
Уровни отделки и цены
По московскому рынку в 2026 году сложились три уровня.
Косметическое обновление: 8 000–15 000 рублей за метр. Покраска, замена напольного покрытия, обновление потолочных плит, локальная электрика. Подходит помещению, которое конструктивно в порядке и меняет арендатора.
Стандартный офисный ремонт: 18 000–30 000 за метр. Перепланировка под задачи компании, новые перегородки, полная электрика и слаботочка, подвесные потолки, освещение, отделка, санузлы.
Представительский уровень: от 35 000 за метр и выше. Стеклянные перегородки, шумоизоляция переговорных, дизайн-проект, сложное освещение, встроенная мебель, климат по зонам.
Отдельная строка — инженерия, которую часто выносят из цены метра: приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование добавляют 6 000–15 000 рублей за метр в зависимости от системы.
Как считать бюджет через рабочие места
Для офиса это удобнее, чем считать через метры, потому что вы планируете не площадь, а количество людей.
Ориентир по нормативам и практике: 4,5–6 метров на одно рабочее место в открытом пространстве, 8–12 метров при кабинетной системе. Плюс переговорные, кухня, ресепшн, серверная, санузлы, склад.
Отсюда получается площадь, а из неё — бюджет. Компания на 30 человек в открытой планировке занимает примерно 250–320 метров с учётом общих зон. При стандартном уровне отделки это 4,5–9,6 миллиона рублей плюс инженерия.
Что входит в стоимость метра, а что нет
Здесь основной источник расхождений при сравнении предложений.
Обычно входит: демонтаж, перегородки, черновые работы, электрика, освещение, потолки, отделка стен и полов, двери, санузлы.
Обычно не входит: вентиляция и кондиционирование, пожарная сигнализация и оповещение, СКС и серверное оборудование, системы контроля доступа, мебель, проектирование и согласования, компенсация арендодателю за отключения и работы в нерабочее время.
Список того, что не входит, по деньгам сопоставим с основной сметой. Именно поэтому бюджеты, посчитанные «по цене метра из объявления», расходятся с реальностью вдвое.
Что двигает цену
Класс здания. В бизнес-центре класса А действуют регламенты: работы в определённые часы, согласование проекта с управляющей компанией, требования к материалам и подрядчикам, пропуска, лифты по расписанию. Это не каприз, но это плюс 10–20 процентов к смете и к срокам.
Состояние помещения. Shell and core — голый бетон, всё с нуля, включая инженерию. White box — базовая подготовка, дешевле на 20–30 процентов. Готовый офис прежнего арендатора — самый дешёвый вариант, если планировка подходит.
Мокрые зоны и кухня. Если санузлы и кухня уже есть и в рабочем состоянии, это экономит существенную часть бюджета.
Требования к акустике. Переговорные с нормальной шумоизоляцией стоят заметно дороже обычных: перегородка до плиты перекрытия, а не до подвесного потолка, двойной лист с заполнением, акустические двери.
Сроки. Работа в ночные смены под открытие — плюс 15–25 процентов.
Что забывают в расчётах
Три статьи, которые всплывают уже в процессе.
Электрическая мощность. Офис на 30 человек с кухней, кондиционерами и серверной требует больше, чем выделено помещению по умолчанию. Увеличение мощности — это технические условия, время и деньги.
Пожарные требования при перепланировке. Перегородки меняют схему эвакуации, а значит, требуется корректировка систем сигнализации и оповещения. Это проектная работа.
Вывоз мусора и логистика в бизнес-центре. Мешки нельзя носить через парадный вход, лифт выделяется по графику, вывоз — в согласованные часы.
Как получить сравнимые предложения
Составьте техническое задание: планировка, количество рабочих мест, перечень помещений, требования к инженерии, дата открытия. Передайте всем участникам одинаковый документ.
Требуйте смету с разделами и объёмами, а не итоговую цифру за метр. Сравнивайте разделы: у кого-то не будет вентиляции, у кого-то — слаботочки.
И спрашивайте про согласование с управляющей компанией здания: подрядчик, который делает это регулярно, экономит вам две-три недели.
Мы ведём офисные объекты вместе с согласованиями и работаем по фиксированной смете с графиком под дату открытия. Оставьте заявку — приедем на объект и посчитаем по вашему техническому заданию.